【资料图】
本报告导读 :产权类REITs 拥有永续资产属性,现金分派率更低。特许经营权类REITs,剩余期限越短则现金分派率越高。
摘要:
收益来源主 要分为两部分:①债性部分,即现金分派,监管规定底层资产90%的收益所得以分红方式分配给份额持有人;②股性部分,即资本增值和交易价差,前者可类比为上市公司的价值波动,后者可类比为股票二级市场上的价格波动。
我国公募REITs,特许经营权类现金分派率高于产权类。截止2023 年3月底,国内市场共有27 支REITs 完成募集并成功发行。从底层资产的性质来看,可以将27 支REITs 分为两大类,即产权类和经营权类。产权类和经营权类REITs 现金分派率分别分布在4-5%和7-9%区间。产生差异的原因,其一,经营权类REITs 相比产权类REITs 对应底层资产属性的差异;其二,经营权类REITs 的现金分派率也受到经营权剩余期限影响。
新加坡工业类REITs 现金分派率更高,但分化程度更大。我国公募REITs是契约型,与新加坡REITs 组织管理形式接近。新加坡工业类REITs 的现金分派率受规模、资产分散度和原始权益人背景影响。比如,新加坡本土知名度较高的开发商丰树和腾飞在现金分派率反而偏低。而中资开发商富春控股旗下的运通网城REIT,因为在新加坡国内缺乏认知度,难以获得市场上投资人的认可,导致二级市场缺乏流动性,股价从上市以来跌幅超过50%,现金分派率大幅上升。
扩容与扩募政策落地,公募REITs 方兴未艾。扩募政策:底层资产扩募将为产权类REITs 带来发展契机。相较于特许经营权类REITs,受到地域性等因素制约,产权类REITs 扩募的空间更大。比如,产业园类通过扩募,保持较高出租率的同时,推动租户客群多元化,拓宽租赁收益来源;保障房类REITs,政策支持以外,底层资产同质性相对高,为扩募提供便利。此外,从拟扩募的REITs 产品来看,预估现金分派率有小幅提升。
风险提示:供给释放较快分流资金,打压二级市场表现;底层资产集中度过高等因素导致经营表现弱于预期。
关键词:
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